但这种需求似乎也是达到一个峰值了，所以房地产增速有一定幅度的回落，是必然的、合乎规律的。

当然，6月份以后情况有所好转，高频数据显示最近经济整体是一个逐步回转的态势，但是上半年的增速是2.5%，应该说是低于预期的。全国房地产销售面积和销售额也下降了20%以上。

这里涉及到对改革开放方法论的理解。这是稳定物价最重要的一个供给侧的因素，或者我们通常讲的物质基础。根据我过去运用的一个分析框架，中国的房地产大概在几年前已经进入了历史需求峰值期。特别像粮食和能源，和其他商品可能还有区别，它的特点就是需求弹性很小，生产率提升慢。主要的理由有以下三条。

一是在支持民营经济发展、平台经济发展、创新型领先企业发展方面，能够出台一批针对性和获得感比较强的政策。2．目前的防疫和宏观政策的问题 实现下半年这样一个增长目标，最重要的不确定性因素还是疫情，因为这是不可控的。讲完投资以后再讲消费。

2就是新的经济增长动能，我称为两翼，就是数字经济和绿色发展。要创造一个让大多数人、大多数经营活动在大多数时间比较确定的、正常或接近正常的经营环境，这也应是现在强调的高效协同疫情防控和经济增长的一个关键性要求。房地产行业自身规模大、带动行业多、与金融和民生直接相关，所以下得过快不可避免会带来全局性的冲击。另外，我认为包括我们搞经济学研究的过去缺少关注、但是需要关注的一个领域，是除去基建以后的其他服务业投资。

从目前的情况来看的话，实现这样一个目标其实并不容易，是有难度的，面临的挑战还是比较多。进入 刘世锦 的专栏 进入专题： 稳增长 中国经济 。

那么现在我们面临的问题是什么呢？我们要建设高标准市场经济，要实现高质量可持续发展，仍然面对着大量未知和不确定的因素，仍然要鼓励探索和试错。二是扩大消费，这个更多的还是要关注中等收入群体，这一部分人才能真正扩大消费。中国的人均收入到了这个阶段以后，这是很正常的，但是公共消费比重的上升与基本公共服务均等化直接相关，这也是个老问题了。第二，加强市场经济基本常识的宣传教育，坚持用市场化法制化的办法，保持发展环境和政策的连续性、稳定性。

对大家都很关注的生猪产能，政府有关部门也在注重调控。请大家关注一下最近公布的数据，就是国内6月份 M2、社融等金融指标都超过了11%，M2和2020年疫情发生初期的二季度的增速大体上是相同的，应该说整个流动性还是充裕的。关于宏观政策，近期呼吁宏观政策进一步放松的声音比较多。看一下消费结构的变化，现在公共消费的比重是在上升的。

但是最近几年比重一直在上升，现在已经达到15%，和房地产、基建投资的比重在同一个水平上，都是在15%到20%左右。当然，6月份以后情况有所好转，高频数据显示最近经济整体是一个逐步回转的态势，但是上半年的增速是2.5%，应该说是低于预期的。

为什么不及预期呢？一些企业不敢扩大采购、增加招工，担心不知道什么时候又会遇到疫情的管控，这样的话增加的支出是收不回来的。在回收的26,000多份有效问卷中，谈到失业保障问题时，87.8%的失业人员没有领取失业保险金。

本文系刘世锦在2022大湾区首席经济学家论坛发表主旨演讲。高频数据显示，这个指标现在还有所上升。但是我们看到一些数据是出乎意料的，有些时候商品消费的降幅是超过服务消费的。去年以来整个经济下滑，消费也在下滑。这个问题最近大家讨论很多，不少人认为目前影响经济最大的因素，一个是疫情，另一个就是房地产。这个现象出来以后，可以做一个分析。

与此同时，还是要抓紧时间解决一些深层次的矛盾和问题，逐步形成一个稳定发展的长效机制。我们有个数据库显示，最近几年这个领域的投资比重已经超过15%。

我们国家搞市场经济已经40多年了，但是计划经济的思维方式依然会自觉或者不自觉的冒出来。从历史的一些情况来看，这一类商品的涨价部分传导到CPI的空间其实还不小。

我们应该提一个目标，要采取针对性强、见效快的措施，使房地产能够尽快回到一个正常的经营环境和增长轨道。所以我们认为，还是要用足用好现有的社会保障渠道，提高社会保障的可得性和领取方式的知晓度，真正做到应保尽保。

但仔细观察，其实是一个结构性的需求：主要是一部分地区房价在上升，都市圈城市群快速发展相关的结构性需求在拉动。所谓1就是以都市圈城市群的发展为龙头，我们做过一个测算，大概今后中国相当长一段时间，新的增长动能的最少百分之六七十以上都在这个范围之内。那么高出来的部分靠的什么呢，仅仅是由于宏观政策吗，应该不是，还是我们有结构性潜能。这些问题现在都不是问题了，因为都已经解决了，但是在当时不清楚。

因为它是一种比价关系的调整，本质上来讲是不同部门之间利益关系的调整。上个月末，我们一个研究团队利用网络平台发放专题调研问卷，监测和分析灵活就业群体的状况。

比如改革开放初期，我们面对的是农村联产承包责任制能不能搞、经济特区能不能办这些问题。现在讲消费的扩大或者升级，一个重要的方面并不是个人消费，而是公共消费。

去年以来投资整体下行，包括不变价当月同比一度实际上是负增长，但是这个领域的投资基本上是稳定的，而且增长、增速在各项投资中排在前面。因为成本推动型的通胀是有可能在供给并不紧张，甚至供给过剩的情况下也会出现。

另外，关于消费还需要关注公共消费的问题。如果这个问题不能有效解决，投资者生产者不看好前景，宏观政策宽松了，潜在增速能不能发挥出来，恐怕还是一个问题。当然从官方公布的数据来讲，上半年房地产开发投资下降了5.4%，但这是用现价计算的，如果用刚才说的不变价当月同比来计算，下降幅度还要更大一些。不消化也不行，因为需求也没有那么旺盛，所以没有明显传导到 CPI。

怎么稳预期，需要进一步地重申和进一步明确党和国家关于改革开放发展的系列大政方针，比如坚持以经济建设为中心，坚持两个毫不动摇，坚持建设高标准社会主义市场经济体制，坚持高水平对外开放，坚持各种所有制依法平等使用资源要素，公开公平公正参与竞争，同等受到法律保护等等。这些话以前都说过，还要再说，因为一个时期以来，这方面的杂音不少，引起了思想上和政策上的混乱。

从实际情况来看，一季度增长4.8%，虽然偏低，也基本符合预期。这个方面的经验教训我们需要重视。

但是回头看一看也会发现，有一些结构性潜能受到我们现有体制机制政策的束缚，看得见抓不住。过去占比是比较低的，大概是10%甚至10%以下。